De huizenmarkt blijft voor veel starters een flinke uitdaging, to say the least. Woningen zijn duur, regels veranderen continu, en dan heb je ook nog alle kosten waar je als koper rekening mee moet houden. Om wat orde in die enorme chaos te proberen te scheppen, sprak YoungTrader met Fleur Kok, makelaar bij SEM Makelaars in Amsterdam. Ze vertelt ons precies waar starters in 2025 op moeten letten: van de startersvrijstelling tot de kosten koper.
Fleur, laten we bij het begin beginnen. Wat is die startersvrijstelling nou precies?
“De startersvrijstelling is eigenlijk een hele fijne regeling voor jonge kopers,” vertelt Fleur. “Ben je onder de 35 jaar, koop je in 2026 een woning die je zelf gaat bewonen én blijft de koopsom onder de €555.000, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat scheelt twee procent van de aankoopprijs, en dat is best een bedrag. Op een woning van bijvoorbeeld €400.000 heb je het dan over €8.000 voordeel.”
Ze legt uit dat die grens elk jaar een beetje stijgt: “In 2025 ligt de grens op €525.000, en in 2026 wordt dat €555.000. Belangrijk is wel: je mag deze vrijstelling maar één keer gebruiken. Dus als je nu een woning koopt met deze regeling, kun je er later geen tweede keer een beroep op doen.”
En hoe zit het met erfpacht? Dat is in Amsterdam natuurlijk vaak het geval.
“Klopt,” zegt Fleur. “In Amsterdam heb je veel woningen op erfpachtgrond. Dan betaal je jaarlijks een canon aan de gemeente. Dat bedrag wordt omgerekend naar een gekapitaliseerde waarde, en die waarde telt mee voor de berekening van de €555.000-grens.”
Erfpachtcanon is eigenlijk de huur die je betaalt voor de grond onder je huis. Soms koop je namelijk wel het huis, maar de grond blijft van iemand anders (vaak de gemeente). Voor het gebruik van die grond betaal je elk jaar een bedrag: dat heet de canon. In steden als Amsterdam is dit niet ongewoon.
Voor de belastingdienst telt die erfpacht ook mee in de totale woningwaarde. Ze rekenen het jaarlijkse bedrag om naar een geschatte waarde van de grond, en dat bedrag wordt opgeteld bij de koopprijs van het huis. Kom je daardoor boven de grens van €555.000 uit, dan mag je geen gebruik maken van de startersvrijstelling en moet je alsnog overdrachtsbelasting betalen.
Ze geeft een voorbeeld: “Stel, de woning zelf kost €540.000, maar het erfpachtcanon vertegenwoordigt nog een gekapitaliseerde waarde van €20.000. Dan zit je boven de grens en vervalt de vrijstelling. Het is dus belangrijk dat je dat vooraf goed laat berekenen, want het kan betekenen dat je toch overdrachtsbelasting moet betalen. Zeker in Amsterdam is dit echt iets om scherp op te letten.”
En stel dat één van de kopers wél onder de 35 is, en de ander niet?
“Dan mag alleen degene onder de 35 gebruikmaken van de vrijstelling,” legt Fleur uit. “De partner die ouder is betaalt gewoon 2% overdrachtsbelasting over zijn of haar aandeel. Koop je bijvoorbeeld samen 50/50 een woning van €500.000, dan betaalt degene boven de 35 dus 2% over €250.000. Dat is €5.000. Goed om daar vooraf rekening mee te houden, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.”
Wat bedoelen mensen precies met ‘kosten koper’?
“Dat is een term die veel mensen gebruiken, maar niet iedereen weet wat er precies onder valt,” zegt Fleur lachend. “Kosten koper zijn simpelweg alle kosten die jij als koper maakt rondom de aankoop van je woning. Denk aan taxatiekosten, notariskosten, een bouwkundige keuring en eventuele makelaarskosten.”
Ze breekt het even op: “Een taxatie kost gemiddeld tussen de €750 en €900, afhankelijk van of je een verbouwing wilt laten meenemen in de taxatie. Een bouwkundige keuring zit meestal tussen de €350 en €600. En notariskosten liggen vaak tussen de €2.200 en €3.000. In Amsterdam teken je meestal ook de koopovereenkomst bij de notaris, in de rest van Nederland doet de makelaar dat vaak. Dat verschil komt door de erfpachtregels die we hier hebben.”
Daarnaast zijn er nog de vaste lasten van de woning die door de verkoper al (deels) zijn betaald. Fleur legt uit: “Als je bijvoorbeeld in april de sleutels krijgt, dan heeft de verkoper waarschijnlijk al gemeentelijke heffingen en VvE-bijdragen voor het hele jaar betaald. Jij betaalt dan een deel daarvan terug, afhankelijk van het moment van overdracht. Dat zijn geen enorme bedragen, maar ze horen er wel bij.”
En wat zijn de kosten van een aankoopmakelaar of hypotheekadviseur?
“Een aankoopmakelaar rekent meestal tussen de 1 en 1,21% van de aankoopprijs, inclusief btw,” zegt Fleur. “Dat lijkt veel, maar een goede makelaar kan je vaak duizenden euro’s besparen bij de aankoop, dus het betaalt zich meestal terug. Een hypotheekadviseur verschilt ook per kantoor, maar reken op een paar duizend euro voor advies en het regelen van de lening.”
Ze benadrukt: “Je betaalt al deze kosten pas bij de overdracht, dus op het moment dat je de sleutels krijgt. Niet ervoor. Dat maakt het iets overzichtelijker, maar het is wel slim om deze bedragen alvast in te calculeren zodat je niet voor een financiële verrassing komt te staan.”
Heb je nog een laatste tip voor starters die nu op huizenjacht zijn?
Fleur denkt even na en zegt dan: “Blijf realistisch, maar laat je niet ontmoedigen. De markt is krap, ja, maar er zijn nog steeds kansen, zeker als je goed voorbereid bent. We zien dat kopers die hun financiële plaatje helder hebben en weten waar ze recht op hebben, echt sterker staan bij biedingen. Dus: zorg dat je weet of je in aanmerking komt voor de vrijstelling, regel je financiering op tijd, en schakel een makelaar in die de lokale markt goed kent. Dat maakt een wereld van verschil.”
Namens alle starters, bedankt voor je input, Fleur <3
Dus, ben je onder de 35 en op zoek naar je eerste woning? Houd dan die startersvrijstelling in de gaten. Met de juiste voorbereiding en begeleiding maak je als starter een veel sterkere indruk op de woningmarkt. En wie weet, met een beetje geluk (en hulp van iemand als Fleur Kok van SEM Makelaars) sta jij straks met de sleutel van je eerste woning in handen. Toi toi toi!
Disclaimer: Beleggen brengt risico’s met zich mee. Dit artikel is geschreven in samenwerking met SEM Makelaars.
